本報訊 本報微信公眾號“點兵點將點ASir”的微友郝女士前兩天拋過來一個問題,關於學區房的。
  大致意思是這樣的,郝女士的父母住的是學區房,郝女士的兒子要讀書,二老為了外孫著想,同意把房產過戶到郝女士夫婦名下。這樣一來,郝女士的兒子就可以成為一表生。
  郝女士的問題是,房產過戶有三種方式,繼承、贈予和買賣,不曉得哪種方式最划算。
  這個問題,不少為學區操心的家長都想問。我們請ASir精英律師團知名房產律師戴和平(浙聯律師事務所主任律師)來幫忙做這道“算術題”。
  一、繼承方式,最省錢,但是受限條件挺多。
  繼承從費用上來算,只有兩部分:一是公證費,二是到房管局去辦理過戶登記的工本費。兩筆費用加起來也不過數千元。
  目前各地公證收費標準不一樣,杭州的公證費用是按照房產的面積算,每平方為30元。如果一套90平方米的房產,那麼公證費就是30×90=2700元。
  房產繼承分兩種,一是法定繼承,二是遺囑繼承。法定繼承也就是說,父母只有郝女士一個女兒,那麼去世後房產自然繼承給郝女士。如果郝女士有兄弟姐妹,那麼父母需要立遺囑明確房產由郝女士繼承,或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權,統統讓給郝女士一人。
  寫到這裡,很多人就知道了,“繼承”需要遺產人死後才能進行過戶。
  所以,郝女士目前的情況不適用繼承。
  二、贈予方式,相比繼承方式多加一個契稅。
  要繳納契稅3%+公證費+過戶登記費。只是有一點值得註意,以繼承和贈予兩種方式取得房產,如果今後要交易的話,費用就比較高了。因為相當於你之前得到房產為零成本,那麼當你將房產出售時,涉及的個人所得稅會比較高。
  如果這套學區房價值100萬元,那麼要征收20%的個稅,也就是20萬元。
  三、買賣過戶,可能涉及到的費用有營業稅+個稅+契稅+公證費+過戶登記費。
  這裡也分幾種情形。
  情形一:如果這套房產是老人唯一的房產,小於90平方米(屬於普通住宅),距離上次交易滿5年,那麼,營業稅免徵,契稅1.5%,個稅免徵。
  也就是說,如果是老人的唯一房產且小於90平方米,那麼買賣過戶的方式比贈予方式的費用還要省。
  情形二:如果這套房產大於90平方米(屬於非普通住宅),契稅要3%,個稅為差額部分的20%(比如以前這套房產兩老是房改房20萬元買下,現在市值100萬元,那麼差額就是80萬元,個稅為16萬元);而營業稅,滿5年免征收;不滿5年,營業稅將近6%。
  (原標題:父母名下的學區房想過戶給我繼承、買賣和贈與哪個划算)
創作者介紹

bq06bqenhx 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()